为什么法拍房便宜，却少有人买?

比例原则在唯一住房拍卖中的适用

（2023-17-5-201-001）

裁判要旨

拍卖被执行人名下唯一住房时，应当根据比例原则，依次审查拍卖的适当性、必要性及衡量性。可用比例原则的三个子原则以“三步法”对拍卖行为予以规范审查。其一，拍卖涉案房屋难以实现执行到位的执行目的，不符合适当性原则；其二，可选择其他替代执行措施而减少对权益的侵害的，不符合必要性原则；其三，拍卖涉案房屋对被执行人及案外人权益的损害后果，与拍卖可达目的之间不成比例的，不符合衡量性原则。若有其一不符合，则不宜对被执行人名下唯一住房予以拍卖，保障被执行人基本生存与居住权益。

朱某花案外人执行异议案

基本案情

• 法院在执行被执行人覃某罚金一案中，案外人朱某花提出书面异议称，法院查封了覃某位于柳州市柳江区某室的房屋，并拟对上述房屋进行拍卖，用于支付被执行人覃某的罚金和违法所得。上述房屋为被执行人覃某和案外人朱某花作为夫妻共有的唯一居住房产，案外人朱某花认为，法院的强制执行行为严重侵害了案外人及其所抚养的三个未成年子女的基本生存与居住权益，不服法院对其共有房产的决定，现对此提出异议。请求法院不予执行（2022)桂0204执445号执行裁定书，解除对柳州市柳江区某室的查封和拍卖行为。
• 经审理查明：2013年4月10日，案外人朱某花与被执行人覃某共同以办理银行按揭方式购买位于柳州市柳江区某室房屋一套，房屋面积98.23平方米，总购买金额为489081元，购买时首付为总价款的30.07%，总房款的69.93%即342000元办理银行按揭贷款。该房屋为案外人朱某花与被执行人覃某的唯一不动产。涉案房屋在不动产登记簿上登记的权利人为覃某、朱某花。案外人朱某花与被执行人覃某育有三名子女，其中两名未成年子女就近就读于附近学校。
• 2021年12月29日，广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（以下简称柳南法院）以销售伪劣产品罪，判处覃某有期徒刑一年，并处罚金6万元。因覃某未能支付罚金，柳南法院刑事审判庭移送强制执行。法院在执行被执行人覃某罚金一案中，裁定查封涉案801室房屋，并作出（2022）桂0204执445号执行裁定书，裁定对涉案801室房屋进行拍卖。
• 柳南法院于2022年7月8日作出（2022）桂0204执异37号执行裁定书，裁定：驳回案外人朱某花的异议请求。广西壮族自治区柳州市中级人民法院于2022年9月13日作出（2022）桂02执复60号执行裁定书，裁定：中止（2022）桂0204执445号执行裁定对柳州市柳江区某室房产的拍卖。

裁判理由

• 法院生效裁判认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“对被执行人及其扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。
• 关于拍卖的适当性，拍卖涉案房屋并不能达成执行目的。鉴于该涉案房屋系复议申请人生活必需的唯一住所、房屋面积小、实际出资价值低和银行按揭等实际，如拍卖处置，支付银行按揭和复议申请人50%的相应份额后，再作出保障被执行人及所扶养家属维持生活的安置方案，所剩无几，可能无法执行完毕6万元的罚金。
• 关于拍卖的必要性，拍卖涉案房屋并非是对被执行人造成最小侵害的方式。现被执行人覃某已刑满释放，可中止拍卖行为，由被执行人提供执行担保或做出其它履行方案。
• 关于拍卖的衡量性，拍卖涉案房屋所造成的损害与执行目的间不成比例。复议申请人主张涉案房屋是其与被执行人在婚姻存续期间购买的，属于夫妻二人平均共有的唯一生活住房，二人无其它房产，涉案房屋日常居住人为被执行人、申请人及其3个未成年子女，其中两个未成年子女就近入读于当地学校，是一家5口人生活必需的唯一住所。涉案房屋套内面积为98.23平方米,总房款的69.93%需银行按揭，涉案房屋是保障复议申请人和被执行人及其共同扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品，拍卖涉案房屋将损害复议申请人及家人的基本权利。
• 综上，复议申请人对执行标的涉案房屋解除查封、拍卖的理由部分成立。本院对复议申请人主张涉案房屋为其和被执行人及所扶养家属生活所必需的居住房屋中止拍卖的主张予以支持。

作者观点

• 虽然此前法律规定唯一住房可以处置，但实践中真正能启动拍卖流程的唯一住房十分少见，各地法官拒绝处置的理由也千奇百怪。
• 但现在通过上述参考案例能够看出最高法已将唯一住房的处置条件明确。适当性、必要性及衡量性三性缺一不可，执行案件中律师可以通过上述三个方面向法院申请处置唯一住房。同时，如果法院违法处置唯一住房，被执行人家属也可以通过上述三个方面进行维权，要求法院停止处置。
• 本律师认为执行案件标准化，可以一定程度限制执行法官的权利，虽然在唯一住房处置的范围中法官仍存在自由裁量空间，但确定三个标准和方向，将有助于统一全国执行标准，防止个别法官随意找个理由，轻易驳回当事人申请，造成执行僵局。

关联索引

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第4条、第12条第1款

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条第1款

执行依据：广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2021）桂0204刑初615号刑事判决书（2021年12月29日）

执行异议：广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2022）桂0204执异37号（2022年7月8日）

执行复议：广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2022）桂02执复60号（2022年9月13日）