住房养老金推出之后你还会买房子吗？

发明房屋养老金的人，一定是一个天才，不信你听完我的分析，就知道这个政策背后到底隐藏着多么复杂的博弈。

最近的事大家都知道，住建部突然宣布，要在全国22个城市进行试点，成立房屋养老金公共账户。

听闻消息，全网瞬间炸锅，因为大家都担心以后还要给自己的房子交钱养老，尤其是在现在这个特殊的时局之下，再多一笔开支，大家确实有点承受不住。

看到舆情沸腾，住建部官媒紧急发声，说公共账户不需要老百姓出钱，大家不要担心。

一听说不需要出钱，我就更加好奇，毕竟钱不会凭空而生，如果不要大家出钱，那钱从哪里来？

带着浓郁的好奇，我看完了官媒的全文，最后发现原来是这么回事，我用最简单通俗的语言给大家讲清楚。

经常买房的朋友应该清楚，拿房产证的时候，我们都交了一笔房屋维修基金，钱的数额是建筑安装工程成本的5%-8%，一般都是几千到几万块钱不等，这笔钱就是后面我们房子出问题时维修用的，也就是说实际上我们早就已经缴纳了房子的维修资金，根据上海市房地产科学研究院的统计，目前全国这笔维修资金规模大概超过了1万亿。

全国很多小区，尤其是新建的小区，根本就用不到这笔钱，所以就导致这笔资金长期闲置。

但是另一边，很多房龄超过30年的老房子，问题不断，更绝的是，他们当时并没有缴纳维修资金，那怎么办呢？总不能让这些房子变成危房和贫民窟吧？所以国家必须管这个事情。

可怎么管呢？现在土地财政本就紧张，很多地方工资都快发不出来了，你再让他们拿钱，那不是要了他们的老命？所以思来想去，就只能把全国的维修资金统筹起来，建立一个公共账户，拿这笔闲置基金去进行老旧小区改造和日常的维护。

这其实和养老金是一样的模式，我国1997年之前工作的人，很多都没有缴纳养老金，那怎么办？总不能让他们老了之后自动跳闸吧，所以养老金就变成了下一代人缴纳，进入公共账户，然后给上一代所有人养老的模式。

现在的房屋养老金也是一样的道理，实际上就是下一代（2004年之后买房的人）出了钱，给上一代（2004年之前的老房子）所有的房子养老。

意思大概就是这个意思，大家看懂了就行，我们不进行延伸。

然后再来看大家最关心的另一个问题，是不是真的不需要我们再出钱？目前看来，的确是不需要我们再去掏钱，但聪明的人一定会敏锐的注意到两个细节：

第一， 这笔资金总共也就只有1万亿，它能用多长时间？

第二， 现在全国新房销量不佳，没有新人入局，就没有新的维修资金进行补充。

那当这笔钱用完之后，以后我们的房子，谁来出钱维护？美国人、印度人？还是火星人？这个问题我相信大家心里都有底。

如果最终还是避免不了要交钱的事情，那又会按照什么样的标准去缴纳呢？很简单的道理，你想一下现在的老旧小区安装电梯的事情就清楚了。

很多老小区现在都在安装电梯，但在筹集资金的时候却遇到了重大难题，因为一楼二楼的不想交钱，而五楼六楼的比较积极，所以最后在交钱的时候就会出现楼层越高交钱越多的现象，毕竟方便的也是高楼层的人。

同样的道理，如果以后房屋养老公共账户缺钱，需要缴纳房屋养老金，那哪些群体会交得更多呢？答案是房龄长，价格高的房子。

再说明白点，就是大城市老破小。

因为很简单的道理，新房子一般不需要维修，别人没有交钱的动力，而小县城的房子，总共也不值几个钱，你要他们拿出几千、几万，他们肯定也不愿意。

所以交钱的大头必然会落到大城市的老破小身上。

我知道有人会说，我不愿意交这个钱，那行啊，等的就是你这句话，既然你不愿意交，那你就选择卖房子吧，可老破小有那么好卖吗？尤其是在房屋养老金制度出台之后，大家都知道这种房子会是重大负担，所以肯定没人愿意接手。

最后你看了一圈卖不出去，就只能选择唯一一条道路，那就是由国家低价收购，变成保障房，或者直接推倒重建。

你看，是不是一下子就解决了老房子拆不动赔不起的问题？

同时，由于你卖出的房子是城市的核心地段，国家把你的房子改造成了保障房之后，可以优先提供给大学生或者高端技术人才居住，也能变相的实现居者有其屋，解决了年轻人买不起房的问题。

更绝的是，这个政策很可能还能顺带化解房产税推行的一些阻力。

为什么现在房地产税一直无法推行？因为有一个重大阻力，那就是有一部分人，真的交不起，你不要以为有房的都是有钱人。

在深圳、上海很多本地土著，他们其实也是普通家庭，只不过恰好在一个比较核心的地段继承了一套房子，他们所有的资产都是那套房子，现金流几乎没有，这就出现了一个非常矛盾的事情，那就是他的房子可能价值高达600万，但是他每个月的收入只有3500，这种情况，请问你怎么去征收房产税？恐怕随便收点钱，他们就要去街头要饭了。

那如何才能解决这个问题呢？

一个方案是进行收入核实，摸清楚哪些人是只有房子收入却很低，然后给他们定向免除，但这样做弊端很明显，一个是不公平，另一个是摸清收入，本身就是一个浩大的工程，一个不小心，就会出现亿万富翁上报月薪只有3500的情况，所以这个方案绝对无法落地。

既然如此，那就只能执行第二套方案了，那就是把这类房子由国家出面变成保障房，特殊功能性的房子不用缴纳房产税，也就说得过去了。

所以这次房屋养老金制度的出台，实际上就是在给那些拥有老破小房产的业主缓冲时间，如果你想卖房子，那就赶紧行动，现在卖多少还能换点钱，如果等到以后房屋养老金不够用了，你再想卖房子，那局面就不是现在这个局面了。

现在很多人还想不清楚，还心存侥幸觉得自己的房子以后能升值。

其实上面已经说得非常清楚了，关于房地产行业的定性是，已经完成了历史使命，既然完成了使命，那未来必然就是逐渐退出历史舞台，不再成为国家经济的支柱。

在这样一个大背景下，以后再想靠房子赚钱，恐怕会越来越难，不信你看下去年超特大城市城中村改造的事情。

深圳是怎么做的？

他们把大量城中村的房子统租起来，然后进行集中改造，比如说以前是一个平房的，改造后直接变成10层，房屋的占地面积没变，但是内部空间大为提升，通过这种方式，他们可以给年轻人提供大量廉价的房源，让大家不用花太多钱，就能住上房子，这样既解决了大家的住房问题，又遏制了房价的上涨，同时还让房地产行业回归到了正常的位置。

毕竟，像以前那种，卖一套房子就能赚一辈子的收入，租一套房子，就能养活一家人的现象，本身就是不正常的事情，如果人人都靠房子就能发家致富，那还有谁会去做生意？

所以，大家一定要看清楚房屋养老金制度出台的意义，他不光是收不收钱那么简单，而是在重塑中国房地产行业的基本格局，让一部分人将房产出清，同时为后续房产税的推行做好铺垫。

你仔细想想，是不是这个道理？

原文首发于我的公众号“枫冷慕诗”。

这是原文链接，大家喜欢可以关注下。

房屋养老金，背后到底隐藏着什么样的博弈？