大商场里高奢店几乎没有人去逛，人工水电费成本都赚不回来，为什么不倒闭？

商场的租金收入模式设计的很巧妙。

可以先猜猜商场租金最高的是哪层？咱们后面放出对照表。

1.高奢店里没有人逛，不影响商场的租金。

首先只要店铺开着，就要给商场交租金，有没有人逛和商场的关系不大。

就像是开个饭馆，生意不好，一样要给房东交租金一样。

所以“几乎没有人逛”和“商场倒闭”之间，没有必然联系。

只有当商场里面大量店铺都是空置，连入驻商家都没有，这个商场才是彻底不行了。

当然，商场的主要收入也不是高奢店，这个咱们后面说。

2.为什么没客人，高奢店还要交租金开着店铺？

其中一个最大的作用是品牌效果。

高奢店的主要客户群是30岁以上有经济能力的女性。

她们买东西的时候很重要一个参考就是看你的品牌定位是不是值那么多钱。

一个诞生时间很短，只有网店的品牌，无法获得他们的信任和认可。

只有线下逛商场时候能看到装修豪华、店员优雅的门店，她们才会进店试用、记住品牌，下次网上看到了才会愿意购买。

说白了，现在的高奢门垫实际上是“广告+体验店”的定位，根本不在乎你进来逛了买不买，只要给你留下足够深刻良好的品牌印象，早晚你会买，至于从网上买还是现场买，无所谓。

甚至她们希望你从网上买，因为这样，自己的门店就不用背销售额KPI，逐步定位在体验店，做好品牌营销就好了，销售的压力就轻松很多了。

3.那么商场不在乎客流么？

当然在乎，毕竟客流决定了商场的人气，进而决定了它的店铺租金标准。

但实际商场吸引客流第一是地段，比如是不是有地铁直入，是不是在核心商业区；

第二是环境和定位，比如里面的设施是不是新颖，灯光明亮，装修现代时尚，品牌年轻人喜欢；

第三是合作的IP，商场定期会和IP搞活动，比如卡通、动漫角色，给顾客创造来店理由；

第四是有娃家庭，一个孩子到店等于包括2~4个大人的一天消费，所以要有儿童城；

第五是餐饮，现在大商场基本就是年轻人和家庭聚会用餐的场所，所以餐饮楼层一定要有；

第六是影院，一起去看电影是单身年轻人逛商场的理由，所以要有影城。

只要一个商场保证了上面的6点，客流就已经保证了。

至于奢侈品牌，并不是顾客的到店理由，只是有了人流带来的附加收入。

实际上，现在大型商场的租金和营收是这样的：

商场的“租金”，不是按店铺，而是按平米比较。
比如一个男装店200平米，每月租金8万；B1层一个6平米的档口，一个月租金3千。
算到每平米，后者的租金其实要比前者还高一点。

这样，一个综合的大型商场就算齐全了。

其中大牌餐饮、集市、影院都可能是不挣钱甚至贴钱的，主要为了吸引客流；

地下一层的小档口；一层的新能源汽车、手机数码等品牌店；楼上的中型品牌餐饮，这些才是现金奶牛。

另外，像是麦当劳、肯德基、星巴克这样的大牌连锁品牌餐饮，租金通常也不多，象征了一个商场的人气，没有不行。

新品牌想要入驻商场，通常租金是最高的，比如那些创新菜、新品牌茶饮店、新品牌汽车之类。

此外，商场凭借客流还会有一些其他收入，比如停车、办储值卡、品牌的广告等。

过去有些商场为了快速回流资金会把商铺产权售出，但现在已经很少这么做了，因为会导致多次转包，价格混乱。而且如果要装修、改造也特别麻烦，因为产权分散了。

总之，

客流量基本只是商场的一个间接指标，尤其高奢品牌的客流量，商场基本不在意。

因为它不是收入指标，而是商场的一个运营指标。

运营指标包括了流量、进店率、平均停留时长等等，代表了顾客满意度。

这些运营指标会影响收入指标，但不绝对。就像是前面说的某些店铺看似没什么人，但为了品牌效果，愿意在高人流的商业区赔钱开门店。

真正代表一个商场收入水平的，这些指标：

店铺空置率、欠费率、账龄（就是商家按照30天、60天还是多久结算店铺租金的欠费）、面积利用率、扣率（就是给对方打几折租金）、单位面积物业管理收入、平均合同期、租客更新率。

如果你想要看一个商场经营情况是不是好，还有个简单办法：

去看它的门前广场地面是不是凹凸不平，是不是整洁；洗手间是不是干净。

因为这些指标没法糊弄，直接反应在投入的人力成本上，经营状况不好的商场会节约开支，导致人力不足，这些地方是最难照顾到的。

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