什么是“中国式”城市更新？

“我国城市更新行业，未来究竟要走向何方？是向西方城市更新理念靠拢，还是会走出属于自己的一条特色化道路？

城市更新的底层逻辑是把存量资产通过规划结构、功能业态、建筑外立面、室内空间、景观植物等层面的改造，使其价值得到有效的提升。

在底层逻辑上，所有城市更新的最高级内核应该是同归的。”

城市更新（Urban Renewal）无论在欧美还是国内，都是对城市发展和城市运营重要的议题。城市更新理论起源于欧美，并由其率先实践。我国城市更新已基本完成重点老旧城区、城中村、公共空间的改造提升，形成了较为成熟的多方合作模式和工作流程。然而，在“以人为本”的理念、人文特色、历史遗存、包容性城市的彰显等方面，与西方相比仍存在较大差距，目前尚停留在“更新”的表层肌理。

我不太想引出学术理论层面的探讨，而是旨在通过现象级案例，从实操层面反思我国城市更新的多面性，探讨与国外城市更新的本质区别，并思考我国城市更新的未来发展方向。

01

殊途

城市更新理论始于西方，

目前已形成了成熟的理论和实践成果，

尤其在公众参与、人文彰显、历史遗存和可持续发展上。

近期，一场关于城市更新的讲座引发了我的深思。演讲者分享了他们公司落地的城市更新EPC项目，让我不禁思考——

纵观国内城市更新实操现状，项目流程已形成较为成熟的体系，如EPC、EPCO模式。尽管在设计理念和技术层面难以判定优劣，但在设计初衷、人文理念层面，如社群文化、公众参与等方面，我国尚停留在表面，未能在实操中全面应用。

因此，我们不禁要问——

我国城市更新行业，未来究竟要走向何方？是向西方的城市更新理念靠拢，还是会走出属于自己的一条特色化道路？

当然，东方样本不能落下另外两个国家：日本和泰国。

日本作为老龄化最为严重的国家之一，其城市更新特色体现在通用设计、无障碍系统的精细化设计层面；泰国则在商业地产氛围打造方面成为全球标杆，尤其在非标商业领域，频频出现出圈项目，成为国内商业地产团队的必去考察点。

将我国与欧美、日本、泰国对比，城市更新在表象上无疑会根据地方城市风貌、建筑特色呈现不同样貌。因此，我们首先思考——

除去项目表面展示出的风貌和特色，城市更新的本质究竟是什么？

02

— 城市更新的本质—

打破“附近的消失”，

复兴人本文化。

城市更新，表面上是改善城市人居环境。

深入一层，则是通过对存量资产的规划结构、功能业态、建筑外立面、室内空间、景观植物等层面的改造，使其价值得到有效提升。这个价值包含视觉价值、功能价值，以及资产价值、人文价值等。

视觉价值，即更新改造后的空间更具创意和设计感。功能价值，即功能变得多元化、灵活化，废弃工厂可变成创意办公或商业性建筑；同时，许多优秀案例也呼应了地标经济，如成都太古里、上海新天地，丰富城市功能。资产价值，即租金、地价等。

而人文价值，是城市更新最核心的价值。

一方面包含场所保留和展示的在地文化，如上海张园的石库门海派建筑；一方面则体现在环境设计中的人文关怀，如宠物友好的咖啡厅、慢行系统。

最后也是最重要的，打破社会学家项飚提出的——

[ 附近的消失 ]

在当今冷漠、快速、紧绷的城市中，重新复兴人与人之间的社群关系，人与自然和社会间的纽带。

这样看来，殊途是体现在设计技法和表现手法上。而在底层逻辑上，所有城市更新的最高级内核应该是同归的，最终的目的都是提高资产的自身和附加价值。

03

— 经济基础决定上层建筑—

好的城市更新，

并非需要高投入、设计感、商业化。

那么我国城市更新的未来将在何方？是否会向西方风格靠拢？还是走出属于自己的一条特色化道路？在讲座上我同样提出了类似的问题，而演讲者给我的第一句回应是：“经济基础决定上层建筑”。

西方人口密度低，建筑历史悠久，更注重实操落地的效果。所以大多数国家早在初期短时间内就基本结束了贫民窟和住房改造，基本遵从去除贫民窟——邻里重建——社区更新的脉络发展，从推倒式重建进入到了渐进式更新。

[ 奥地利萨尔斯堡盐矿改造 ]

萨尔斯堡盐矿（Salzwelten Salzburg）是一个奥地利文化景点，自1568年以来一直向公众开放，并且每年接待游客超过20万名。几十年来，建筑群经历的小规模扩建和改造导致整体组织杂乱和游览路线混乱，于2020年被改造。

项目分为地上和地下两部分。地上部分，游客先在专门设计和建造的放映厅内观看介绍片，然后在带有储物柜和舒适座位的衣帽间换上必要防护服后，开始参观地下部分。

参观结束并返还防护服后，游客将通过改造和扩建的商店离开，在享有壮丽景色的餐馆中休憩，或者继续前往凯尔特山的游乐场。萨尔斯堡盐矿这些独立的游览部分被设想为“系列岛屿”，不仅改善了游客体验，还提供了广泛的知识、美食以及放松的机会。

欧美在城市更新成熟阶段大多的改造项目，都基本呈现出如此的成熟度。历史文化遗存、人性化、公众参与度等等都几乎完整且完美地融入了设计全流程。作为历史工业园区，不仅保留了工业纪念意义，也保存了原有场地的特色和生态，同时还融入了研学、亲子游等“文旅+”的内容。

这样的一个工业遗产+文旅效益的项目，恐怕是目前国内大多数文旅开发商都想要寻找和探索的方向。

相比之下，我国目前的城市更新项目则刚刚步入了非标商业时代，更强调商业化、在地化、烟火气、网红感、建筑艺术和场所的表现。而这一条非标商业的城市更新路径，恰恰是东亚国家自发的一条赛道，除了我国，最明显的还有日本和泰国。

[ EKA天物]

EKA天物，原为上海航海仪器总厂，一百多年前（1869年）是旧海关浦东工厂。如今，被改造为集体验、社交、消费、办公、产业孵化于一体的国际社区。

EKA天物属于我国现阶段城市更新的最新产物，不过因为园区内建筑风格鲜明且各异，引起了一些争议。但我国目前大多数具有地标性质的非标商业旧改基本都属于此种商业+办公的模式，只是不同园区商业和办公的占比不同。相比于欧美来讲，更加注重表面的更新，尚缺乏在人本层面的精进和精细化设计，属于非标商业的1.0-2.0阶段。

而日本、泰国这两个国家都进入了非标商业3.0阶段——社区型/邻里型商业。而2023年在上海开业的鸿寿坊，才刚刚开启了我国社区型商业的篇章。

[ 东京下北泽]

位于东京的下北泽，包含着三个商业体，BONUS TRACK、reload和Mikan。以BONUS TRACK为代表，原计划作为停车场使用，后改造为代表下北泽个性化气质的邻里型商业空间。以两侧的独立商店夹立着狭窄的城市街道景观和社区化的商业氛围而闻名。

场地通过提供一个有利于人在一片土地上开设的小商店环境，将商铺与住宅结合在一起，不仅让商铺更容易出租，而且租户通过居住在此从而培养出一种主理人意识。通过主理人社群对街区业态的共同努力和调整，产生了丰富且自在的街道和绿色空间。

[ 曼谷 Galile Oasis]

Galile Oasis是位于曼谷的由老房子改造而成的艺术社区。在低成本预算下，保留了老房子原有的历史痕迹，将绿植巧妙的介入室内室外的空间之中。由美术馆、民宿、咖啡吧、餐厅和周末市集组成。

项目用极低的成本，保留了大部分老建筑的原始肌理和特色，融入大量绿植，塑造出了都市绿洲的氛围感。

下北泽和Galile Oasis都是日本和泰国极具代表性的非标商业城市更新项目。而二者相对于我国城市更新项目，呈现出小体量，小范围改造的特点。虽然是商业属性，重点却并未放在设计层面，而是更强调适用性和后续运营产生的可持续效益。融入了较多的社群元素，形成了更完善的生态系统，可持续性较强。

但我国的城市更新项目的改造范围更大一些，偏向于片区类的更新，而且以开发商为主导的商业色彩也更加浓厚，在规划和设计上花费了大量功夫，当然相应的，建设成本也更高。

所以总体看下来，欧美已经基本走过了城市更新在设计手法这类“术”层面的过程，更加强调历史文化遗存、文化复兴以及公众参与，商业化反倒非其重点。而日本、泰国则强调在低成本建设的前提下，营造社区氛围、人本理念，连带着营造出商业化，而非生硬地加入商业元素。

与以上三者对比，我国的城市更新水平的确尚停留在设计手法的“术”的层面，合作模式上已由政府主导逐渐过渡到市场主导，然而在公众参与、人本设计环节上还留有大片的空白。

对项目的关注度也停留在强调视觉价值、功能价值，以及资产价值的增长和体现，而在最核心的人文价值的彰显上却呈现出了较为严重的短板。反倒是市区中的老街道，如上海的梧桐区、南京的颐和路，在自然状态下营造出了很多城市更新项目本该拥有的人文面貌。

综上，全球的城市更新在初期都遵循着相似的路线，去除贫民窟——邻里重建——社区更新。目前，不同国家根据自身的不同社会和经济条件呈现出了不同的城市更新产业形态，和不同的侧重点。即便我国的城市更新已经彰显出一些在项目全流程操作上的成熟度，但是对于城市更新核心问题——人文价值的体现，仍缺少深度思考和运用，需要向欧美及日本、泰国靠拢。

此外，大城市和小城市项目的可持续性也有所差异。上海的项目就比其他二三线城市的项目生命周期长很多，在商业定位、策划、招商、运营层面有着更成熟的团队和经验。而二三线城市项目的前期定位和后续发展，则存在一定的偏差和不确定性。

所以，同归是必然趋势。但并非是完全照搬表层的设计和合作模式，而是更多的挖掘城市更新的本质和内核。

接下来的文章，醒醒将继续专注于城市更新、文旅运营，以及乡村振兴板块的相关内容，同时融入商业观察、设计、品牌、用户、创新的相关内容思考。

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相关链接：

REFERENCES

1. 萨尔斯堡盐矿改造，奥地利 / tnE Architects https://www.gooood.cn/the-remodelling-of-salzwelten-salzburg-by-tne-architects.htm