万科董事会主席郁亮称经过 3 年调整，房价回落到相对合理的水平，新房性价比也在提高，如何看待这一表态？

谢邀。

他是卖家，肯定得这么讲。

首先，就照他说的数据做个最粗暴的计算：

今年预计住宅新开工面积5亿平米；

今年新生人口估计860万左右（上半年新生人口430万左右）；

那简单除一下，人均58平米左右。

老美住房最豪，估算下来也就人均67到71平；德国47、法国41；日本口径不同，大概35到40。

就算照70%的得房率，58平也有40平可住。这个水平，已经算相对成熟城镇化居民的住房消费中上限了，毕竟城镇基建就是要一定密度才能有效覆盖。

除非把库存房子都炸了，或者全面开放农村土地流转，否则很难想象大规模新建住宅的动力在哪。

其次，郁总，历史包袱您是一句不提。

18年新生人口1523万，那年的新开工住宅面积：20.93亿平米。

那年每个新生儿呱呱坠地，就伴随着小140平米的住房开工。

6月底商品房待售面积7.38亿平，住宅待售面积增长23.5%。

16年搞涨价去库存，那时商品房待售面积是7.39亿平，差不多。但问题是，以前是以前，现在是现在。

16年涨价去库存，19年下半年库存到4.9亿平米，KPI大成功。

代价是：16年住户杠杆率一年就升了5个点，然后从16年的52.2%冲到19年的65.1%。

接着20年后还是房地产狂欢，终于摸到72%水平线。90年底，日本这块是68.4%。

普通人没钱，买不动了。

人口减少、老龄化、增速放缓且增长愈发集中于少数门类，这肯定会体现在房地产上。

也就长期分化。少量改善和部分投资人口流入，支撑一部分核心市区资产；多数资产长期无人接盘。

而且就算是前者，也只能说有长期保值能力。库存量和总量萎缩趋势摆在这，优质资产也要被大盘带下去一两轮。

房地产不是不能玩，但风险门槛到了专业级，已经缅A化。

这个大环境下，多数房产不具备普遍的资产意义。特别是那些租不出去的，等于纯负债。

一辆不能开的车就是负债，一套没有交易的房也是负债。

中年大叔阿姨们可能还会抱着最后那点执念互相接盘，但对于少婚少育的小胖友们，人家脑子烧了才陪你跳这个坑。

随便一个省会，例如武汉，去年6月库存量就1600万平米（然后官方不公布数据了），今年上半年成交面积再跌51%。

租房咯，通州回迁改LOFT的月租三千。少用线上平台，多跑跑目标小区，租金合适的真有。

我身边几个都快30的中胖友，全副身家加起来常年不满一辆金杯，时刻准备搬家。

他们也不想，但公司生命周期比一款游戏的EA期还短，工作环境决定了他们没法长期主义。

他们尚且如此，等到10后毕业，他们更不会进入这个多数量价齐跌的市场。

除了上岸和大厂的那些，未来很多人可能就是以长租为主要居住消费模式。

按周君芝的估算，到今年，中国城镇家庭到了户均1.02套住房，这是一个大分化节点。

欧美成熟市场套户比一般也不到1.2，“增值好房子”的概念以后估计也就是1亿人左右的交易资产，多数人可以慢慢在库存里凑合。

而且中间还有个底部：居民修复负债的周期。

修复收入是一个周期，修复完收入后修复对负债的恐惧又是一个周期。

从各种利率水平看，能收到租金的资产可能才是未来的优质资产（不止房子，一辆租出去的电动车也算）。

拿这个指标来衡量，很多房价远远没跌到位。

闲聊公号：王子君的碎碎念。