中国房价什么时候会下跌？
好日子还在后头呢，现在房地产平稳着陆都已经很难了。
几乎所有人都把杠杆拉到了极致，甚至身边没有稳定收入的人都去囤积不止一套房产。
出问题只是时间问题，至少不会超过这几年了。。。现在棚改货币化，限售政策再一次松绑，可以看出还是老一套。。。。。现在的问题是传统的高薪行业正在衰退，新的经济增长点没有爆发出来，老百姓的收入停止增长，这种情况下中国的房地产可能比想象的更加危险。。。中国房地产的资产约等于中国四五年gdp总和400多万亿，这还不算上下游企业；最重要的是，中国的房价收入比太高了是美国的三倍以上；银行利率也远远高于欧洲，日本等两倍有余，是美国1.5倍；中国的城市化率达到了65%，居民负债达到了70%，所建住宅可以居住37亿人。。。这真的是玩到了极致，而且国家居民口钱的比例要远低于欧美，只有欧美的百分之七十，居民收入仍需提高。
所以不要笑话美国居民负债了，如果算收入，中国居民真的远高于欧美。这一些列的数据说明，我国房地产这艘船真的已经千疮百孔了，已经不是修修补补能拯救的了。。。。而且我们的高端制造业还没有起飞，新的经济增长点还没有萌芽，居民收入真的难以提高。现在居民消费持续走低，靠消费来拉动经济几乎不可能了，而且疫情又为此加了把火，所以后面如果一旦发生经济危机后果更加不可预计了，现在大家也不容易，也给个建议给大家，这年头千万不要死守着一份工作以为可以干到天荒地老，不然你很有可能前一天还好好的，第二天就没有饭吃了！对于主业，最好是拿多少钱做多少事，该休息休息，也不要被职场pua的搞得自己累死，对于下班业余时间很长的，其实还是可以利用互联网去发挥自己的特长（没有特长一定要花点学费去学一门），例如可以去抖音啊或者"助助、58这些平台，都是能发布自己产品信息的，尤其是 助助最近火，门槛低用户基数大，不光可以商户引流，个人也同样可以，例如自己会安慰情绪，弹吉他啊打球健身等等，或者是自己的职业优势例如懂设计会做ppt，各种教学收徒等等，都可以去发布信息，接单，当作一份兼职，毕竟现在大环境不好，要是失业了还能保着一块收入来源。
再看看，现在还有多少人想着在赚最后一个铜板，有人说还是有企业在拿地建房比如杭州，感觉还是让子弹飞那句话，豪绅捐了款。百姓才能掏钱，事成之后，豪绅的钱如数奉还，百姓的钱三七分成。。。我在想以后会不会国家大放水，把钱持续流入基建，农业类的底层企业来行成通胀，从而逐渐消除这个泡沫呢？类似于98年国企改革，大量国企员工发一大笔钱下岗，然后让他们推动市场经济繁荣。。。但是也是从此万元户不再是稀罕物了。。。之前有人说中国房产不会崩，从文化，传统观念讲了一圈。其实海南房产就大崩溃过，而且连带一家国有银行海南发展银行破产，这也就是二十几年前的事情。某些大佬提前跑路躲过一劫。。。。目前，中国贷款买房比例高达大约90%，全款购买的人只有大约10%。中国家庭存款超过30万的只有2%(今年的数据),即使银行破产赔付金额上限也只有50万而已。所以有多少人首付是借的可想而知。作为底层，首付靠借真的不要太频繁，这些人是真正的贷中贷，随时在暴雷的风险边缘。信贷的存在本来是为了通过金融工具用未来的钱完成技术积累或者生产资料建设来提高生产力，但是实际上，房地产的信贷，抵押和负债玩的花活不断，且不说期房这种骚操作，就说恒大如何负债2万亿事儿，通俗讲20年每天负债增加3亿。信贷层层套娃，这些企业不出事儿才出鬼了。说到接盘，多数人觉得只要不接最后一棒就完事大吉，但是，信息不对称一直存在。普通人以为发现了一个商机，实际上正走在接棒的路上
作为房地产企业，其利润其实并不高，王健林谈到房地产说到，其实房地产利润在10%左右。然而高杠杆加上高周转的模式从而使得房地产的利润层层叠加。房地产的高杠杆毫无疑问，所有房产企业的资金都存在巨大杠杆；然而房企拿到预售款又马上开始新一轮拿地，盖房，预售，而不是尽快交房。。。如此套娃式发展，类似于庞氏PJ，因此，频繁资金周转中也存在套利空间。尤其是与教育资源绑定的学区房更是如此。但是这个机制可能快要玩不下去了，首先房地产的销售数据确实不好看，资金回笼困难，市场情欲处于恐惧当中，买房意愿下降，2022年第一季度的销售额下降23个百分点，其中东北下降35个百分点。其实这才是开始，随着裁员潮，大学毕业生就业困难，企业利润下滑，以后可能会越来越差。其次高周转的预售制越来越不被接受，尤其是频繁暴雷以后，各个房企风声鹤唳，购房者宁可买二手也不愿意买期房。其实预售制并不是今天的产物，当年的海南甚至只有一张图纸就敢预售，如此畸形的发展，当然下场就是一地鸡毛。历史上十次危机九次房地产，人从来不能从历史中得到任何教训。
有人可能在质疑觉得这些观点有些刻意摸黑房产的前景。但是，朋友，这个不光是房地产的前景，可能也是大多行业的前景。不管怎么样的商品，都需要买卖的商业行为来变现；商品的增值还涉及到增值税这一支柱税收。然而，未来很长一段时间内消费会持续疲软，制造业尤其是低端制造业会持续走低，甚至最终大幅度影响就业率。我们国家的发展确实很快，我们有了很多发达国家都没有的军事技术，航天技术，通讯技术，我们有东风41，国产航母，超音速导弹，歼20，甚至独此一份的空间站。但是问题仍然有很多。比如我们也拥有极高的基尼系数大约0.48远大于欧美0.4，以及较低的工资性收入-GDP比例8%(郎咸平说的)，前者说明贫富分化仍然巨大，这也是ZY反复提到共同富裕的原因，超过0.5就会出现大的社会问题；后者是我们的收入占GDP的比例，这一数据远低于发达国家的50%。这说明，居民收入占生产总值的比例仍旧太低，只有老百姓真的富起来了，才能真的提高内循环。我们明白，对于没有原始积累的国家需要用这些财富来搞建设，但是，这个游戏肯定不会一直持续，苏联就是前车之鉴。网上的躺平族，废宅文化就是这一问题的缩影，因为看不到希望。接下来不管用什么方法，必须提高居民收入，不然，大多数行业的下场是一样的，越来越多的大企业会出问题甚至不值得上热搜，只是房地产是最先爆的。提高收入除了撒币，要不就是新技术突破，但是后者可遇不可求，现在的风口行业包括新能源其实都没有真的革命性技术突破。所以未来房地产的日子可能会很难过。
许多人对郎咸平工资性收入比GDP只有百分之八表示怀疑，这是09年左右给出的数据，当时的统计是根据有数据可查的工人，公务员,国有企业员工等工作，然而，最上层前4%富人可能没计入在列。如果我们完全按照2021的平均工资来除以人均GDp来算，这个值大约是23%。但是据招商银行的大数据统计显示金葵花客户和私人银行客户占比2.12%。这些人的总资产达到了88364.09亿元，占比高达82.13%。如果考虑这个比例，直接套用于工资收入的话，那么中国最普遍的购买人群的人均收入只有人均GDP的4.2%。房地产或者是多数商品都需要以中下层来消费，即是富人囤地也是为了最后卖给底层。所以，最终这个问题还是无解。苏联休克疗法寡头瓜分了国有资产，经济一塌糊涂，穷人连吃饭都成了问题。以后先富带后后富这一契约需要富人认真履行了，毕竟那帮企业家很难忽悠00后了。
有的读者指出，之前08年也有人说房地产会崩，但是后来一波大涨。这是种刻舟求剑的想法，首先，08年的城市化率只有45%，现在已经高达65%接近发达国家水准了，城市化进程一定会放缓。其次，居民负债率从08年的18%提高到了65%，这是决定房价天花板的数据。所以，无论怎么说，房价的支撑都快见顶了，市场经济规律摆在这里。在说什么延长贷款周期，降低首付比例，都是在饮鸩止渴。就算政府限制交易，出台限跌令只是维持了纸面财富，有什么用？
有的评论指出房地产是货币的蓄水池，如果房价倒了，白菜得50一颗。这是不对的，房地产从来不是蓄水池反而是货币超发的导火索，居民财富的稀释器。银行超发的货币大约30%流入了房地产，来对冲其中的债务。这直接导致了货币的大规模贬值。更有甚者，就算房地产暴跌，房地产积蓄的财富真的能流出来吗？并不是。现在所谓的钱更像是一种信用，一种债务，房地产的套娃抵押机制大大增加了货币乘数，换句话讲，就是凭空多出来了很多钱，而房价大跌只是跌去了这部分而已。。。实践证明，日本房价的泡沫后物价持续通缩二十年，恩师提到日本现在的钱比他读书的时候更值钱。所以，白菜五十元一斤不可能的。
有人对于房地产是货币超发器不太理解。其实最简单的，大家买房都需要贷款，从银行贷出来的钱给了土地财政变成了公务员工资，给了建筑工人成了工资存款，给了开发商上下游企业，贷款越多，社会上的货币越多，也就派生了更多的货币。而随着房子的价格上涨，逐渐派生更多的货币，因此为什么房子是货币超发器。更重要的是，房产作为良好的抵押物，起到了货币放大的作用。甲向银行贷款1000万用房子抵押，这1000万上还在银行账上，还是相当于存款。然后，乙通过抵押房产可以从中获得950万(扣除储备金)。之后丙仍然能通过房产抵押获得900万贷款，然后是丁的855万。。。循环往复，最初的1000万变成了1个亿或者更多，大家都觉得有钱了，这就是简单的货币乘数效应，房产起到了关键作用。所以，说房地产是蓄水池的，搞倒了因果关系。
中国房地产家庭收入比为1：30，美国等发达国家在15左右，韩国在25左右，其实不管怎么看，泡沫都很大这是不争的事实。以后贷款利率肯定会一降再降，最终达到一个类似于西方的较低值，从而进一步刺激房地产市场。但是这也是最后的办法，剩下的只有努力转型了，比如收房产税等。然而，回归本质，如何提高居民收入才是最头疼的？看看现在的考公大军就知道企业确实不好干。