2024年7月，上海苏州房价下跌超过55%，对此你怎么看？

一、现在买房，就相当于：

1、1919年入宫当太监；

2、1945年加入伪军；

3、1949年加入国民党；

目前除非逼不得已，不要透支未来去买房子，当所有专家、所有政策都在劝你、引导你买房的时候，恰恰是最不该买房的时候；因为真正能够占便宜的时候是不会用大喇叭喊的，反而会劝你不要来。只有他们房子出不了手的时候，才会出台各种利好引导你接盘。

综上，只有当房子回归居住属性，取消了公摊和期房销售的时候，大家基本都不再讨论房地产了，就可以买房了。

二、昨天看到一个新闻，说是深圳的存量房贷利率不调整。

这个消息传来，深圳的存量业主可能有些破防。众所周知，近几年深圳的房价是一路下跌的，大部分老业主，应该都处于套牢的状态，在房价遭受损失的情况下，利息依然维持原利率，确实有些难以接受。

但这是没办法的事情，存量业主要下调利率减轻负担，可负担并不会凭空消失掉，只能是被转移。

也就是存量业主的负担降低诉求，是以其他人的财务损失为代价的。所以不可能找到所有人都满意的方案。

财务损失者表面看是银行，但背后的实质损失承担者，是存款人和银行股股东。因为贷款人的利息支付，一部分变为银行收入（进而变成银行股股东的分红），另一部分则变为存款人利息。

那么这几年哪些人在卖出资产回收存款和买入银行股呢？

我们的老粉丝都知道，这说的就是我们。我在2022年下半年就在知识星球不断提示高分红银行股的买入机会（至今银行股已大涨60%以上），又在2023年发多篇公众号文章建议卖房回收现金并持有存款。

持币和持债，本来就是对赌，赌输了就要求降低利率掀桌子，并非大丈夫所为。但我写这篇文章并非是要诉求我们持币者的利益，因为我知道，很多持债者也是受了不良媒体的“通胀论”忽悠而在高位接盘上了车，他们也是受害者。

大家原本都是兄弟。

在我们的知识星球会员中，其实也有很多持债者。

所以为了防止悲剧重演，我们这篇打算聊一些底层的东西。因为这个世界的本质，就是一个互掏口袋的游戏。用布林肯的话说，就是：

如果你不坐在餐桌上，就会出现在菜单上。

要么割，要么被割，零和！

我们回想一下，我们从小所受的教育，大致是，钱是拿来用的，人是拿来爱的。但到了社会我们却会发现。这个世界的运行规律，可能是反过来的。也就是，钱是拿来爱的，人是拿来用的。

那么说到用人，本质就是做局，你只要在这个局里，被抽血就是避免不了的事情。

举个简单的例子来说吧。

我们知道，世界各国都在鼓励消费，那么鼓励消费的背后真相是什么呢？

假设你是一个做桌子的木匠，一个月能做一张桌子，售价1万元，而你同村的小王是一个做椅子的木匠，一个月能做四个椅子，四把椅子的总售价也是1万元。那么你用一张桌子可以换小王的四个椅子，也就是你1人月的劳动换他1人月。

但事实真相却并非能让你这么如意的去交换，因为你卖出桌子和买进椅子的过程没有交税。

由于现代工业分工极为细致，你可能只是在生产桌子的工厂打工，那么真实的过程是这样：

你付出1人月的劳动，产出了一张桌子，卖出了1万元，然后公司缴纳1000多元的增值税，然后2000多元作为税前公司利润，剩下6000元作为工资发给你，然后你再缴纳个人所得税，最后获得5000多元。

而公司的税前利润2000多元在缴纳企业所得税后，剩下的作为公司净利润或投资扩产的资金。

也就是，当你产出一张售价1万元的桌子，你可以获得5000元，然后你用这5000元买下两把椅子，你同村的小王也能从这笔消费中获得2500元。

所以结论就是，你每消费别人1个人月的劳动产品，自己就必须支付双倍的劳动产出。

说到这里，鼓励消费的背后真相就很清楚了。那就是你在生产和消费的每一次循环中（收入和支出的循环），都在贡献着税收和企业利润。

当然，这也是合理的，因为税收取自于民用之于民，世界各国也都是这么做的。

如果普通人低欲望不消费，比如日本这种，那么生产和消费的循环就转不起来，税就很难收上来，导致日本政府就只能负债支出，于是日本政府的负债率几乎就是全球最高。

这当然是我们不愿看到的，为了国家强大，鼓励消费这个事情肯定是对的。

然而，虽然生产消费的循环有其合理性，但在这整个过程中，我们普通中产似乎都被对手盘当成是循环中的工具。

比如，你在公司，会被定义为劳动力，公司会有各种末位淘汰和绩效考核制度，来最大化你的劳动输出。

你在节假日，又被定义为购买力，商家又会有各种基于人性的消费诱导或是种草手段，去掏空你辛苦工作存下的劳动结余，给他们创造收入。

最后你刷个抖音休闲一下，你又被定义为短视频的完播率，你的注意力又被抖音卖给了广告。

这也就印证了我前面所说，在每个商业环节，钱是拿来爱的，人是拿来用的。你在每个环节，都会被当成工具被对手盘在商业利益中定义。

而你之所以跳不出来，是因为你在这个局里而不自知。当你懵懵懂懂的形成高消费和高收入的闭环，也就贡献了最大的商业利润和税收。

如果这个高收入来自轻松的投资套利，那不管如何消费当然也无所谓，但更多高收入打工人，其收入是背负着巨大压力靠996换来的。

我们知识星球的同学都知道，从星球的提问来看，资产几千万年入几百万的人非常之多，但我每次回答他们的问题，总有一种悲悯感油然而生。

如果问我这种悲悯感从何而来，那正是因为他们在这个循环中贡献了太多。

比如说，在一个互联网大厂，一个年入百万的中低层，要晋升为年入200万的中高层，是需要付出很多的。他要增加100万收入，那么最保守估计至少要多创造150万的产出（因为150万还要扣掉增值税和企业所得税才是公司利润），然后由于个税高达45%，他到手收入只能增加55万。也就是最多只能拿到其产出的30%+的收入。

一个炒房者赚1000万，扣除交易费可以拿到900多万。

一个炒股者赚1000万，几乎可以拿到全部的1000万。

可一个高收入打工人赚1000万，到手只有300万。

所以你看到胡润榜里，资产1亿以上有相当比例的炒房炒股者，但公司高管的比例，是接近0%。

因此，我常常觉得，对于打工人，100万以上的收入部分，相比他们多付出的劳动和压力，性价比是极低的。

当然，最要命还不是这里，而是他们所问的资产配置，房产大多是重要的组成部分。

但在京沪，一个单价10万的房子，可能建筑成本不到1万，剩下的9万都是土地出让金，银行利息，以及各种企业税。

也就是说，你买一个建筑成本100万的房子。

在北京需要花1000万，其中900万是税。

在杭州需要花500万，其中400万是税。

在成都需要花300万，其中200万是税。

如果土地是拆迁而来，那么正是你的高支付，造就了拆迁者的暴富。

如果在北京，支付900万的税必然要求你是高收入，而高收入必然对应着高个税。也就是900万的税后收入，可能就需要2700万的劳动产出（这还没算银行贷款利息）。

也就是说，你付出2700万产出的劳动，最后得到一个建筑成本100万的房子。如果这样还不能让你感觉到压力大和辛苦，那才是没有天理了。

那么，论述到这里，我要说的是什么呢？

那就是当你在互联网大厂做到百万收入的时候，继续职场发展只会让性价比急速降低。因为年入百万，你作为中层还可以上班摸鱼下班休息，但继续晋升上去，成为中高层后，你的劳动强度将被迫推向极致，你会完全没有自己的时间。但你换来的收入，却面临着最高个税税率的抽水。

所以在这个节点，你就必须要考虑去转换你的赚钱模式。变高税率的劳动收入为低税率的投资收入。把用付出劳动换收入，变为用判断力换收入。

因为随着年龄增长，你的劳动体能是下降的，但判断力却可以通过学习不断提升。

当然，还会有一种人。他们完全没有转变赚钱模式的机会。

是什么人呢？

就是那些在社会总体缩表，却依然在京沪负债买下高价房的那些人，他们必须在无风险，也就是依赖职场打工的情况下，完成这一支付。由于高房价所需的高收入，必然对应着高税率，他们的劳动支付，必然要远高于房价本身。

从这个意义上说，他们绑死了自己20年的人生，也失去了切换赛道的机会。

虽然他们对于社会的贡献，是巨大的，无论买房，还是工作，都进行了高税率的转移支付。他们也通过将自己的劳动强度推向极限完成了这一支付。

然而，正如布林肯所说，如果你不坐在餐桌上，就会出现在菜单上。他们结余下来的存量，在投资市场，却依然会面临豺狼环伺的局面。

因为在投资场，绝不是简单的，资产价格会随通胀和M2的增长而增长的。也绝不是简单的把钱换成房子就能保值抗通胀的。

持债人要稀释存款人的存款而获利，也是需要特定的周期和条件的。

因为说到底，持币或持债都只是手段，收割才是目的。

回到文章开头，为什么深圳持债抗通胀的业主在这两年会受损惨重。

如果我们把提高债务增持房产称为扩表（资产和负债端同时扩大），把卖房还债称为缩表。用我过去在公众号文章里写过的说法就是：

在他人扩表之前去扩表，我们就称之为抄底，在他人扩表之后才扩表，我们就称之为高位接盘。

反之，在他人缩表之前去缩表，就是高位套现，在他人缩表之后去缩表，那就是贱卖资产。

所以，如果你没有跟踪市场数据的变化，单纯的抱着买房持债能保值抗通胀的理论，被收割也就是必然的事情。

你所接触到的每一个的说法，都可能是故意让你看到的。

你看到的每一个看似有道理的说法，背后可能都隐藏着诡异的镰刀。

三、我们假设一个中产，25岁硕士毕业开始租房，那么从2024年硕士毕业倒推回去，今年毕业的学生应该就是1999年出生，当时的出生人口1900万+，而四年后的2003年就下降到1500万+，人数剧减20%左右。

也就是说，无论货币增速放缓，还是供给增加，又或是需求人口萎缩，似乎都指向了同一个结论。

那就是，租金下跌。

租金会直接影响到房价的估值逻辑。，资产怎么定价？

资产的价格，在于其未来所有现金流的折现。

换句话说，房产价格，在于其未来所有租金的折现。

而租金有两个要素，一个是租金本身，另一个就是租金增速。

我们假定，在一线城市，在租金维持不变的情况下（租金增速=0），4%租金回报是合理估值。那么也就意味着25年，我们可以通过租金拿回我们的房价本金。

但如果租金回报只有2%，25年我们可以拿回我们的本金吗？

这个取决于租金增速，当租金年均增长5%时，假设房价不变，25年后，租金回报会增长到6.77%。那么如果以这25年为整个周期，平均租金回报是在4%以上的，也就是25年可以拿回房价本金。

也就是说，2%租金回报的房价是否合理，取决于预期租金增长速度。如果增速为5%，则房价的性价比，反而高于那些4%租金回报，但租金不涨的房子。

这也是为什么过去20年，我们国家的租售比远低于发达国家，但房价还能持续上涨的原因，其根本原因在于我们的租金增速远高于发达国家（背后的逻辑在于居民收入增速很高）。所以算下来的房价反而比发达国家更具性价比。

但现在，这个租金增长预期没有了，我深深感受到了这种租金增长预期改变后的可怕。

这是不是也对应着，房产的估值，也要发生剧烈的变动了。

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