县城房价没有掉是为什么？

我老家的县房价已经跌回2014年，均价三四千。

下面我分三点讲：县城房价现状、为什么卖不掉、买房

县城房价现状

县城卖房子现在就是一件不上称没四两重，上称了一千斤也打不住的头疼事。

买家一般都是刚需：结婚需要县里房子/外地打工买不起回家买一套/小孩没户口回老家小学初中上学。

但卖家里水分就很大：供小孩在市里买房/老人财产分割/炒房客出货（没错我写的时候找资料才发现我们这小破县城都有炒房客）/本地婆罗门和领导们套现/拆迁户手里好几套等等。

炒房客很好区别——出售满五或满二的毛坯房，这些小区都是开盘十年左右的小区。县城即使有两套房的人都会是装修两套，一套自住改善，一套普通房子出租或空置。而不是一套毛坯等着升值卖掉。

我们县链家+贝壳+58同城+抖音中介视频（500粉以上且持续更新没跑路的账号）+本地门户网站+卖房论坛现在一共有2800+的房源。

县里的县中心地段在四个时间段变更：1997年左右的老县政府（城南）、2009年左右的县政府（城东）、2015年左右的新分区（城西）、2023年左右的新开发区（城北）。县中心搬来搬去，一中一小建新校区，房子就建起来也卖起来了。^[1]

但论起房价暴死的惨烈程度、中介朋友圈天天发的赔钱货程度，没有老区新区之分，无一例外。下面就按新房、次新、20年内二手商品房、房改房单位宿舍、安置房、富人区大平层别墅的类型来讲。

新房

新区的新房基本都是疫情前后建起来的，22年左右开始卖，7个盘全是新房，90-110-120平的户型，目标群体就是结婚小两口，新房当婚房给亲戚看的那种。起名模式一溜排是：

印象间

巴黎城

县城一号

保利花园

西方庄园

名城天下

碧桂园.世纪之间

开发商比较倒霉，没赶上县里2015—2021年的房价疯狂上涨期，直接卡疫情时期套死了。7个盘里5个现在都还在卖。

宣传方式非常朴素：过年期间招两个人天天在高速口举泡沫牌和让中介天天在抖音同城和朋友圈发售楼部和样板房的视频。甚至样板房视频都懒得装一下，镜头一扫全是等着领鸡蛋的大爷大妈和他们满地乱爬的孙子，40岁以下的青壮年只有售楼部的小姐姐。

这类新房的价格在五千到八千不等，总价在四十九万至九十万区间打转。送万把块钱的旅游/电瓶车/家电大礼包/黄金，固定的几套特价房打印传单发发。没有精装修的盘，毛坯都卖不出去了再装修就是亏上亏。

发也没用，没用也发，买房的人依旧是个位数。

这一片是新区，没商圈没学校没医院。马路都非常宽有四条，十字路口二三十米那么大，没有行人只有大卡车和骑电摩的民工工友和夫妻，纯郊区。

次新

次新房基本都是等着接盘的婚房，总价在六十至一百一十万（没错准备一百零几万成交价）。

两三年前的新房精装修，房主画像是每年过年回来住一个月的九五后，工作在省会或其他市，现在要卖掉县里房子做市里房子的首付款。

大部分都是奶油风现代极简装修，白色柜门黑把手悬空电视柜，玻璃门上的红双喜贴纸都没有撕。

说实话很难理解这类房主的心态，新房现在都没人买，怎么还以为自己能加上二十万婚房装修找到接盘侠。过往的三十年房价给了他们先买房结婚、方便自家人住、满二再卖掉小赚一笔一箭三雕的错觉，害得人现在在小红书和闲鱼上注册小号发“业主卖房”。

女生可能会接受是市区的次新百平二手房作为婚房，但是不会接受县里的次新房子作为婚房。在县城没有新房的男生，如果女朋友家庭开明，或许可以在酒店开个套间出嫁送亲，这样不就省了买卖一套房子折腾的功夫？直接一步到位。

现在好了，卖？卖不掉的县城房子，买？买不了的市区房子。

20年内二手商品房

县里步梯房价格在十九万至九十万，最老的建于一九九七年，最年轻的二零一五年。

为什么价钱这么具体呢？因为上半年这个一九九七年的小区出了个顶楼老破大以十九万元卖掉了，算是第一个砸盘的步梯房业主。在此之前县城步梯房都挂四十万左右，维持着城里房价的虚假繁荣。着急卖的路边楼三十多万、六七十平老式装修四五楼的也是三十多万。

三人成虎，这句话我以前是不信的，现在却非常相信了。20年的步梯房照样能卖40万，他是这样想的，我是这样想的，大家都是这样想的，在许皮带没有爆雷跑路前，这是县城人的思想钢印。

谁告诉的你房价能一直稳定呢，最新的成交价会教人做人。就算嘴硬着30万要价，不能变现落袋为安等于一毛没有。

配套本地第二梯队的中小学学区，旁边有菜市场的正经小区卖十九万，后面卖三十万的一个看的人都不会有，也基本是朝着二十多万砍了。

十九万卖亏了吗？也没有亏，步梯房卖家是吃到时代红利的第一代买家，在千禧年八万一套买的，住了二十年，早就赚回本了。有阁楼的小区一零年二十万，买六楼送七楼，框架都打好了填个水泥就行了，现在卖九十万只能说是人心不足蛇吞象，很难评，祝他们成功。

电梯房的价格则在四十多万至八十万区间。卖家是县城第二代买家，一几年以三千至五千的单价购入，十万元居家装修，现在卖掉买改善盘或者新房。标配是百千元的物业费、贴满学前班补习班小广告的电梯、骑电瓶车上楼充电的老人和回收旧手机旧电脑的三轮车随便进的保安。

当时发展狂野，建的都是三十层的高层鸽子笼，越高越气派。房间没有晾晒阳台窗户也很小、二十层以上刮大风家里会摇晃、屎黄色OR棕咖色的外立面缝缝补补打着灰色水泥的补丁。

这一类卖家基本都是中年，有些嗅觉敏锐的见好就收，以四五十万的价格出掉手里的几套跑市里了，留着八十几万的业主在中介朋友圈里准时打卡掩护邻居偷跑。

目前的最低价是一套三十六万的九十平电梯房和一套四十万的一百平电梯房，小区商品房，普通居家装修。基本是买入价平进平出，你要算上装修、税、维修基金、利息是亏了，但人也住了十年，就当商品折旧吧。

房改房单位宿舍

基本是本地师医公九几年到零几年时期的单位福利房，标配是六层小楼、在学校/某某局/医院后面、蓝色玻璃木黄色装修不锈钢防盗窗打满。价格不便宜，三十多万至五十多万。

单位宿舍的卖家基本手里两套起，小孩都在市里有房，不急着变现置换，爱买不买。我回家必经之路有一个这样的小区，闲来无事数过，晚上九栋楼一百零八户只有四家亮灯。这类房源基本是老人去世家里儿女分遗产，才会着急降价变现。

安置房

安置房小区是我们县房产市场的鲢鱼、蟑螂、王境泽——搅浑市场、生命力顽强、真香。

不知道县里干嘛把安置房建得拖拖拉拉的，拆迁了十来年安置房还没建好。以前安置房都在离市里二三十里的城乡高速路边，烂尾楼七七八八地杵着。主打一个天高皇帝远，流放项目。后来两个大型的安置房小区在县里。

20年安置房上市，拆迁户一家都是三四套起，大量抛售。一百平三十万、电梯毛坯新房、有物业地上车位充电桩和聊胜于无的绿化、有小阳台、死了老人不在小区吹吹打打搭白棚。

就这样害惨了我们县当时的楼王和恒大碧桂园。

富人区大平层别墅

县里富人区有六个：老楼王、新楼王、大平层、恒大、碧桂园、别墅。

老楼王

在县政府对面，百来平户型公务员小区，毛坯六七千，精装八千。搁23年前这小区在我们县是硬通货和房价指标，虽然是步梯，但电梯小区里都不会有比它更保值和贵的小区。楼栋不多，没有车库和物业保安，地上停车位先到先得。

23年后有一个满五毛坯和一个满二毛坯的炒房客出货。未遂。

新楼王

巅峰单价一万干掉老楼王成为县城新王。但是中小学学区都是本地第二梯队，附近2KM没有商圈和医院，对面就是新开盘均价三千的安置房小区。莫名其妙的楼王盘，有120-130-140-180平的四个户型。现在均价八千，没装修的亏二十个，装修的亏四五十个。面积较大不好接盘，买得起的看不上，看得上的买不起，本地有一百个的也会买新房。秘不发丧，死了有一会了。

恒大碧桂园

在一五一六年进军我们县，当时是均价七八千的富人区，铜奔马雕像的豪华大门和带白手套的保安小哥隔绝着屁民和尊贵的业主。

一期买家基本是本地的双职工或小老板，二三期后阶层滑落，但没有暴雷和烂尾都交房了。现在均价五千，中介朋友圈里仅次于安置房的第二大房源。

大平层

小区是某国企品牌。最小户型130，小区全是140、150平的大平层，小区炒房客居多。定位是新区改善盘，二手房源四套，均价七千。入住率低，成交量接近于零。

别墅：

县里有三个别墅小区，价位依次是一百万加、两百万加、三百万加。

一百万的类似日本一户建，接近于独栋洋房/联排，最低的一套是法拍的八十五万。这个小区装修水准约等于农村自建房，落后于农村小别墅和县城的富人区。优点是位于老城区，配套完善有车站酒店银行体育场美食街。

两百万的是本地商圈老板开发的别墅，走水墨画风青砖白瓦。成交量应该低于三套。一个是因为售价水分大且没有小区环境、地点偏远。一个是因为本地掏得起两百多万的人就没几个。21年后开始卖的小区，三年了现在自家的商圈大LED屏幕还在放本地小网红给拍的别墅探楼广告。别墅的优点是一个没有，感觉像开发商一拍脑袋的决定，没有任何规划和配套。

三百万的别墅小区算是县城真正意义上的独栋别墅，外立面有石材，美式装修，有小花园和露台。无奈价格太高，三百多万的养不起。而且楼龄十五年起了。

由于家族里没有人居住过此类小区，无法了解详情，略过。

为什么卖不掉

本科在体制或国企，五险一金，单双休都有，国企的五千左右，体制内上下波动。

大专私企店长、大堂经理、银行外包，四千左右，单休居多。

初中以上两千四至四千五，根据劳累程度上升二加薪。服务员平均三千一，十小时朝九晚九，单休三天，下午三四点吃午饭休息两小时。

县城的工作者文化程度最好不要超过大专，不然非体制内就会陷入高不成低不就的困局。

一个县城基本就是两个大商场+一中二中一小二小+中医院县医院+步行街+手机贴膜街+烧烤大排档街+五金建材电瓶车街+三五个菜市场水果批发部+服装街。基本就是服务业。女生会发现台球美女助教/抖音宝妈不露脸直播/疑似电诈的药房电话销售等逆天岗位，男生则完全没有应用数学/化学材料/自动化等岗位。

年轻人肯定就会流出。

而县城在黄金基建期建了太多的房子，肉眼可见的房子比人多。留在县城的平均收入又没有达到平均房价，连较低区位的老步梯房价都没有。

装修后的新房均价在八九千，而我上个月出差去某省省会城市，在地铁上听到的房产广告均价是1万。左脚踩右脚，县城的猪飞上了省会的天。

倒反天罡了你小子。

买房

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